小資理財室

(Yahoo 奇摩理財特約作家 黃逸強 )

央行打房策略奏效，房地產業者指出，目前開價出現鬆動，部分預售案投資人也呈現觀望氣氛。不過，租屋市場卻反向增溫，住商不動產統計北縣租金，發現今年以來平均租金成長2.2％。

建國剛退伍後就投入房地產業，正好碰到這波房地產回檔，年輕人腦筋動得快，找好友靖晏合夥做二房東，租房子重新隔間裝璜，變成小套房轉租出去，報酬率也還不錯，原來二房東也可以當包租公。

通常一個案子規劃要三年能回本，也就是先要把裝璜費及家電設備賺回來，假設以一萬五承租一間30坪的公寓，裝璜隔成四間小套房，再附上所有該有的基本設備要花八十萬，每間以九千元轉租出去，每月淨賺二萬一，換算成投資報酬率有31.5％，38個月就可以回本。看似很好賺，卻有不少的眉角在裡面。

一、慎選標的物

「地點、地點、地點」是美國房地產大亨唐納川普的座右銘。小套房的地點選擇尤其重要，是整個案子的成敗關鍵。以大台北地區而言，當然是要在捷運5到10分鐘的路程以內最好；再就是大學附近的學生套房，針對外地的學生做規劃，設備簡單、坪數小、價格平實，出租率通常不錯。

住家附近生活機能要好，環境不要太複雜，左右上下鄰居的素質，不妨花時間觀察一下，如果有奇怪的行業，將來肯定不好租。屋內結構也不要太老舊，否則日後維修也是一大麻煩。

二、大房東簽長約

要隔間轉租一定要得到大房東的同意，而且至少要簽七年約。三年回本、六年賺一個資本額，多一年是預防其中有空屋期收入減少，所以投資期拉長。因為開始裝璜就已經投入資金，萬一將來房東要賣房子或有都更改建，依買賣不破租賃原則，要加註違約賠償條款來保護自己。

為了讓房客放心承租，二房東應在轉租時主動告知房客，並出示與大房東簽訂的契約讓房客確認。簽長期租約，建議到法院公證處公證，以釐清雙方權責義務。

三、裝璜隔間及設備

最好以屋內現有的格局規劃，儘量不要打牆鑽洞，一會破壞結構，二會增加成本，而且施工期太長，也容易妨害鄰居安寧，遭惹不必要的麻煩。小套房五、 六坪 算是標準規格，訂價8~9000很好租， 十坪 以上的大套房要租一萬多，房客反而不好找。

裝璜是投入最大的成本，以台北市而言，隔一間小套房含所有設備，大約需要15萬到20萬左右。電視、冰箱、冷氣、洗衣機、網路、第四台、床、櫥、桌椅等，該有的都要有，衛浴設備及熱水器也都不能少，麻雀雖小、五臟俱全。有些家電可以買二手或等到量販店有促銷優惠時大量採購。

四、賺管理財

從找到房子、簽約、裝璜完，才算完成一半，還要找到房客再租出去。找房子難、找房客也不輕鬆，到處貼紅紙條，帶客看房子，篩選房客也很重要，看房子時多聊天，感覺是怪咖寧願不租，否則搬進來一個，嚇跑其他三個就划不來。保持寧可低租不空租的原則，租金少一千塊總比房子空一個月好，日後就穩賺管理財。

五、依法申請以免受罰

改裝前記得提出申請，因為內政部在96年，已經發布新的規定，為了避免改裝的公寓損害公共安全，房東不得擅自變更房屋格局。如要變更，必須先提出申請，否則視同違建，將處六萬到三十萬罰鍰，甚至強制拆除！

金融風暴後百業蕭條，造成不少房客退租，小套房業者也面臨困境，不少人轉型一日租，現在成為最搶手的行業。住一晚上才一千多元，交通方便都在捷運附近，屋內設備也不差，透過網路行銷，吸引不少背包客及商務客入住，是房地產衍生的另一波商機。